En muchas fincas de Barcelona la conversación empieza igual: se desprende un trozo de revestimiento del balcón, aparece una mancha en el piso de un vecino o alguien comenta en la escalera que «la fachada da pena». Y a la siguiente junta hay tres presupuestos encima de la mesa que no se parecen en nada: uno de 9.000 €, otro de 22.000 € y un tercero que no dice qué incluye. Esta guía va de eso: de qué mirar para que la comunidad decida con criterio y no solo por precio.
Primero: ¿hace falta pintar o hace falta otra cosa?
Pintar una fachada es un trabajo de revestimiento. Si lo que tiene el edificio son problemas de estructura o de elementos que se caen, la pintura es el último paso, no el primero. Antes de pedir presupuestos de pintor, fijaos en esto:
- Grietas en diagonal, anchas o que crecen, sobre todo junto a ventanas y esquinas.
- Cantos de balcón con hierro a la vista u óxido que hincha el hormigón.
- Trozos de cornisa, aplacados o molduras que se desprenden.
Si veis alguno, lo primero es que un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) valore el edificio y defina qué reparaciones hacen falta. Después, el pintor ejecuta el revestimiento sobre un soporte sano. Pintar encima de esos daños solo los esconde un tiempo, y en una fachada eso puede ser un riesgo para quien pasa por la acera.
Lo que tiene que decir un presupuesto serio
Cuando comparéis, no comparéis el total. Comparad partidas. Un presupuesto que sirve para presentar en junta debería desglosar como mínimo:
Medios de elevación
Andamio, plataforma o trabajos verticales, con su montaje, desmontaje y el tiempo previsto. En muchas fachadas es la partida más gorda.
Reparaciones previas
Saneado de fisuras, repicado de zonas sueltas, tratamiento de cantos de balcón. Mejor con medición aproximada que con un «a revisar».
Sistema de revestimiento
Qué producto, cuántas manos y si es un revestimiento elástico impermeabilizante o una pintura de exterior normal. No es lo mismo.
Elementos incluidos
Barandillas, rejas, bajantes, persianas, marcos, cornisas, patio de luces. Lo que no aparece escrito, no está incluido.
Seguridad, seguro y trámites
Seguro de responsabilidad civil, medidas de protección de la acera y quién se encarga de gestionar los permisos municipales que correspondan.
Si un presupuesto es mucho más barato que los otros, casi siempre es porque le falta alguna de estas partidas o porque prevé menos reparación de la que el edificio necesita.
Precio orientativo
El revestimiento de fachada suele moverse, de forma orientativa, entre 12 y 25 €/m² según el sistema elegido, y a eso hay que sumar los medios de elevación y las reparaciones previas. Por eso dos fachadas con los mismos metros pueden tener presupuestos muy distintos: una calle estrecha donde solo cabe trabajo vertical, un chaflán del Eixample con muchas tribunas o un edificio con balcones en mal estado cambian mucho el número final.
Un apunte que repetimos en muchas juntas: si hay que montar andamio, suele salir más a cuenta rehabilitar toda la fachada de una vez que hacer hoy un trozo y otro dentro de dos años pagando el andamio dos veces.
El patio de luces, ese olvidado
Muchas comunidades pintan la fachada principal y dejan el patio de luces para más adelante. Es comprensible, porque no se ve desde la calle, pero es donde más humedad se acumula: poca ventilación, bajantes antiguas y tendederos. Si en los pisos interiores hay manchas de humedad en las paredes que dan al patio, merece la pena valorarlo en el mismo presupuesto. Suele necesitar medios distintos (a veces solo trabajos verticales) y un revestimiento pensado para la humedad.
Cuándo pintar
La fachada necesita soporte seco, temperatura suave y nada de lluvia en las horas siguientes a la aplicación. En Barcelona, la primavera y el principio del otoño suelen ser buenas épocas, pero el calendario real depende del tiempo de cada semana. Un presupuesto honesto da los plazos con margen para días de lluvia. Desconfiad de quien promete terminar una fachada entera en una fecha exacta sin contar con eso.
Durante la obra: lo que notan los vecinos
Conviene avisar a todos antes de empezar. Con andamio montado, las persianas de la fachada afectada pasan unas semanas con poca intimidad y hay días en los que no se puede tender ni abrir ventanas mientras se lija o se pinta ese tramo. Los aparatos de aire acondicionado colgados en la fachada se protegen o se desmontan un momento según el caso, y es mejor acordarlo antes que discutirlo con el andamio puesto.
Preguntas que conviene hacer antes de votar
- ¿Qué pasa si al montar el andamio aparecen más daños de los previstos? ¿Cómo se valoran y quién los aprueba?
- ¿La garantía cubre el revestimiento, la mano de obra o las dos cosas? ¿Por escrito y durante cuánto tiempo?
- ¿Cómo afecta la obra a los vecinos: persianas, tendederos, aparatos de aire acondicionado en fachada, acceso al portal?
- ¿Quién coordina con el administrador de la finca y con el técnico, si lo hay?
- ¿Cómo se pagará: por certificaciones de obra hecha o con adelantos?
Si queréis un presupuesto desglosado para llevar a la junta, en nuestra página de pintura de fachadas e impermeabilización explicamos cómo lo preparamos, y podéis pedirnos una visita al edificio.